등기부 = 표제부(어떤 집) + 갑구(누구 것, 묶였나) + 을구(얼마를 빌렸나)
심사선: 선순위 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 집값의 80%
심사 대상은 등기사항전부증명서 한 부입니다. 흔히 등기부등본이라 부르는 그 서류입니다. 기준 시각은 열람한 순간이며, 등기부는 그 순간의 기록일 뿐입니다. 계약일에 깨끗했던 집도 잔금일 아침에 다시 떼 보지 않으면 그사이 접수된 근저당은 보이지 않습니다. 판정의 책임은 계약하는 사람에게 있습니다. 아래 사례 세 건은 모두 가상입니다.
제1항발급: 어느 서류를 얼마에 떼는가
등기부는 소유자가 아니어도 누구나 볼 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소로 검색해 결제하면 됩니다. 계약 전 심사가 목적이라면 열람으로 충분하고, 은행이나 관공서에 낼 서류라면 발급을 고릅니다.
| 인터넷 열람 | 1등기기록 700원. 처음 연 뒤 1시간 안에는 다시 열어도 추가 결제가 없고, 이때 보이는 것은 재열람 시점의 기록입니다. |
| 인터넷 발급 | 1통 1,000원. 무인발급기도 1,000원입니다. |
| 등기소 창구 | 발급 1통 1,200원(20장까지, 넘으면 1장당 50원). 창구 열람도 1,200원입니다. |
| 결제 유효기간 | 결제일부터 3개월이 지나면 열람도 발급도 할 수 없습니다. |
등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조(2025.8.1 시행) · 인터넷 열람 등 업무처리지침
검색 순서는 이렇습니다. 부동산 등기 열람(또는 발급)을 누르고 주소를 넣습니다. 아파트·오피스텔·다세대는 집합건물을, 다가구·단독주택은 건물을 고릅니다. 그다음 동과 호수가 계약서와 같은지 대조하고, 등기기록 유형은 말소사항 포함으로 둡니다. 지워진 근저당과 가압류의 이력까지 보이기 때문입니다. 다가구·단독주택은 토지 등기부를 한 번 더 열람합니다. 건물 기록이 깨끗해도 토지에 권리가 걸려 있을 수 있습니다.
수수료 개정 진행 상황. 법원행정처는 2026년 9월 28일 공고 제2026-222호로 인터넷 열람 1,100원, 인터넷·무인발급 1,400원, 창구 1,600원으로 올리는 규칙안을 입법예고했습니다. 의견 제출은 11월 9일에 마감됐습니다. 11월 10일 현재 개정 규칙은 공포되지 않았으므로 지금 결제 금액은 700원과 1,000원입니다. 한국공인중개사협회는 11월 6일 인상 반대 탄원서를 냈습니다.
제2항심사 기준: 구역마다 볼 칸
| 표제부 | 주소·동·호수가 계약서와 같은지 봅니다. 건물 용도가 근린생활시설이면 주거용이 아니어서 전세대출이 어려울 수 있습니다. 대지권란에 별도등기 있음이 보이면 토지 등기부를 따로 엽니다. |
| 갑구 | 표 맨 아래 순위의 소유자가 지금의 소유자이며, 계약 상대방이어야 합니다. 신분증과 이름·생년월일을 대조합니다. 압류·가압류·가처분·가등기·강제경매개시결정이 말소되지 않은 채 남아 있으면 불인정입니다. 신탁이 보이면 제3항 사례 C로 넘어갑니다. |
| 을구 | 근저당권의 채권최고액과 접수일을 적습니다. 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 크게 잡히며, 보통 대출 원금의 120% 안팎입니다. 이전 세입자가 보증금을 못 받아 남긴 임차권등기가 있으면 불인정입니다. 을구가 아예 없거나 비어 있으면 담보로 잡힌 기록이 없다는 뜻입니다. |
주택도시보증공사 안심전세포털 '등기부등본 확인' 기준
을구 판정에는 80% 선을 씁니다. 나보다 앞선 채권최고액과 내 보증금을 더해 집값으로 나눕니다. 주택도시보증공사는 이 합계가 집값의 80% 이하이면 일반적으로 안전한 계약으로 본다고 안내합니다. 집값은 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가로 잡습니다. 호가를 넣으면 비율이 낮게 나와 판정이 무뎌집니다.
제3항사례 파일 (가상)
아파트 · 실거래 기준 집값 4억 · 전세 제안 2억 2천
| 갑구 | 소유자 1명, 계약 상대와 일치. 제한 기재 없음 | 통과 |
| 을구 | 근저당 1건 · 채권최고액 1억 800만(원금 9,000만 × 120%) | |
| 계산 | (1억 800 + 2억 2,000) ÷ 4억 = 82% | 82% |
심사 메모 80% 선을 2%p 넘습니다. 맞추는 방법은 둘입니다. 보증금을 2억 1,200만으로 800만 낮추면 정확히 80%이고, 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 특약에 넣으면 55%로 내려갑니다. 말소 특약을 쓴다면 잔금 송금 직후 말소 접수까지 확인합니다.
다세대 · 을구 비어 있음 · 갑구 순위 4번 가압류
| 갑구 | 순위 4번 가압류, 말소 기재 없음 | 불인정 |
| 을구 | 기록 없음 | — |
심사 메모 을구가 깨끗해도 갑구에서 멈춥니다. 가압류보다 늦게 전입한 임차인은 그 가압류에서 이어진 경매의 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 임대인이 가압류를 풀고 말소된 등기부를 다시 보여 줄 때까지 계약을 보류합니다.
오피스텔 · 갑구에 신탁 · 임대인은 위탁자
| 갑구 | 소유권이전 신탁, 소유 명의는 수탁자(신탁회사). 신탁 부동산 거래 주의사항 기재 | 보류 |
| 대조 | 신탁원부의 임대 권한 조항, 수탁자 서면 동의서 |
심사 메모 신탁된 집은 등기상 소유자가 신탁회사입니다. 위탁자(원래 집주인)가 수탁자 동의 없이 맺은 임대차는 보증금을 돌려받지 못하는 피해로 이어진 사례가 많았습니다. 신탁원부는 2025년 1월 31일부터 인터넷등기소에서도 열람됩니다. 원부에서 임대 권한이 누구에게 있는지 읽고, 수탁자의 서면 동의서와 보증금 수령 계좌를 대조합니다. 동의서가 없으면 불인정입니다.
대법원은 2024년 12월 21일부터 신탁등기를 할 때 '신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항'을 등기관이 직권으로 기록하게 했습니다. 갑구에서 이 문구를 보면 신탁원부까지 열람하라는 신호로 읽으면 됩니다.
제4항기산일: 등기부를 떼는 세 시점
| 1차 · 계약 전 | 가계약금을 보내기 전. 제2항 기준으로 통과 여부를 판정합니다. |
| 2차 · 잔금 직전 | 잔금을 송금하기 직전에 다시 열람합니다. 1차 이후 새 근저당이나 가압류가 접수됐는지 순위번호를 비교합니다. |
| 3차 · 전입 다음 날 | 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금일 당일에 접수된 근저당은 내 보증금보다 앞서므로, 다음 날 한 번 더 확인합니다. |
주택임대차보호법 제3조 제1항 · 열람 700원 × 3회 = 2,100원
제5항등기부 밖에 있는 선순위
등기부가 깨끗해도 보증금보다 먼저 배당받는 돈이 있습니다. 임대인이 체납한 세금(당해세)과 임금채권이 그렇습니다. 2023년 4월 18일 이후 맺는 임대차계약부터는 임대인이 계약할 때 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임대인이 미납세액 열람에 동의하는 것으로 이를 대신할 수도 있습니다.
다가구주택은 소유자 한 명에게 여러 세대의 보증금이 걸려 있습니다. 나보다 먼저 확정일자를 받은 세대의 보증금 합계는 등기부에 나오지 않으므로, 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람으로 따로 확인합니다. 임차권등기를 아직 마치지 않은 이전 세입자도 등기부에는 나오지 않습니다.
서류 대조 순서
① 표제부 주소·호수 ↔ 계약서 ② 갑구 최종 소유자 ↔ 임대인 신분증 ③ 갑구 제한 기재 유무 ④ 신탁이면 신탁원부·수탁자 동의서 ⑤ 을구 채권최고액 → 80% 계산 ⑥ 납세증명서·확정일자 부여 현황 ⑦ 잔금 직전·전입 다음 날 재열람
[1] 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조 [2] 법원행정처 공고 제2026-222호(2026.9.28) [3] 주택도시보증공사 안심전세포털 등기부등본 확인 [4] 대법원 보도자료(2024.12.19) 신탁 주의사항 등기·신탁원부 인터넷 열람 [5] 주택임대차보호법 제3조·제3조의7 · 2026.11.10 확인 · 사례는 가상